大阪府堺市南区泉北ニュータウンで中古マンション、土地、一戸建等、不動産の売買なら泉北総合ホーム

泉北総合ホーム

営業時間9:30~19:00

定休日*毎週火曜日・毎週水曜日*

最終更新日:2022年12月02日13時10分(物件情報の更新)

お問い合わせ

ブログ

不動産の新手の囲い込みについて①

堺市南区にある不動産会社、泉北総合ホーム代表の出村です。

 

いつものように肩の凝らないお話です。

 

今日は、不動産の囲い込みについて少し綴ります。

少し、長くなるので何回かに分けて綴ります。

 

私たち不動産業界には近畿レインズという、業界内のネットワークシステムが

あります。

簡単にご説明すると、売主様から預かった物件が専任媒介契約であれば、休業日を

除いて7日以内に近畿レインズに登録して物件情報を広く同業者に公開しなければ

なりません。

すると、登録した次の日には自動的に預かった物件情報が各業者に配信されます。

これは預かった物件を少しでも早く売却するために義務付けがされているからです。

売主様の利益を守るためのシステムでもあります。

 

例えば堺市南区深阪南で弊社が一戸建てを2,000万円で預かり近畿レインに登録した

と仮定します。

その情報配信を受け取ったA不動産の営業マンBさんがフォーローしているCさん

というお客様がいて、このCさんが堺市南区深阪南で2,000万円前後の予算で一戸建

を探していたとすれば、弊社が預かっていてもA不動産に限らずこの物件を紹介する

ことが可能になります。

 

よく、ポータルサイトなどで同じ物件が複数の不動産業者から掲載されている場面を

ご覧になることがあると思いますが、これは上記の例え話に置き換えると、弊社が

預かったこの物件を各種のポータルサイトに掲載してもOKですよと承認したから

なんです。

 

ここからが本題です。

以前から大手流通仲介業者などで見られた、不動産の囲い込みについてのお話です。

仲介手数料は預かった物件が成約(売買契約が成立)すれば、売主様と買主様の双方から

受領することが認められています。

ここまでの例え話だと、弊社預かり物件をA不動産が買主様と商談をまとめて無事に

契約成立となれば、弊社は売主様から2,000万円✖3%+6万円✖10%の726,000円を

受け取り、A不動産はCさんから同額の仲介手数料を受領することになります。

 

もし、弊社もCさんをフォローしていて弊社が売主様とCさんで売買契約を成立する

事になっていたら、弊社は売主様からとCさんからと2つの果実を得る事になります。

72.6万円✖2=145.2万円ですからその差は大きいですよね?

 

一般的に仲介手数料は成功報酬なので、物件をお預かりしただけでは手数料を受け取る

事は出来ません。

あくまでも商談が成立して受け取れる権利が発生するのです。

弁護士さんが原告と被告人の双方代理人になることは、法律で禁止されています。

当然ですが、どちらかに肩入れしたりすれば、相手方の不利益に繋がる訳ですから。

 

でも、不動産業界には双方代理になる事が認められています。

おかしな話ですよね?

先ほども書きましたが、仲介手数料はあくまでも成功報酬なので、買主様を見つけて

話しをまとめなければ1円にもならないということは、買主様が紹介した物件を気に

入ってもらえるように話をもっていくことです。

イージーな営業マンだと安直に値交渉に持っていくケースも多く見受けます。

今の時代、商談がまとまるために、様々な諸条件が買主様より出てきます。

 

諸条件のうち、一番多い事案は価格の交渉です。

買主様の利益は即、売主様の不利益に繋がります。

2,000万円の物件を1,800万円にしてくれたら購入するよと言っていたら、とりあえず

交渉してみますというような、流れにつながってしまいます。

 

ただ、双方代理になる場面で一番、気を付けなければいけないのは、あくまでも買主様

に物件を紹介出来たのは、そもそも売主様から所有する不動産を預かることが出来たから

なんですね。

それを忘れていなければ、自分が査定をして2,000万円という価格で売り出しましょうと

提案しているのに、安直に10%もの価格交渉するのはモラル以前の問題です。

でも、現実的には双方代理の場面になった時、あまりにも売主様に不利益な提案をする

営業マンが多すぎるような気がします。

 

もちろん、どんな交渉になったとしても、仲介業者には何ら、決定権は無いのでとりあえず

売主様のお耳には入れるようにしなければなりませんが、買主様の条件交渉を当然のよう

に伝えるのはいかがなものでしょう。

 

まだまだ最後まで綴れていませんが、長くなってしまうので続きは次回のブログで。

 

***

検索やTwitterからお越し下さった方へご案内です。

弊社は、堺市南区の不動産屋さん『泉北総合ホーム』で御座います。

堺市中区、堺市南区、泉北ニュータウンを中心に

南大阪全般の不動産(中古マンション、戸建て、土地等)を取り扱っております。

どんな不動産の物件探しも、泉北総合ホームへお気軽にご相談ください。

TOPページは、こちらで御座います。

泉北総合ホームのTOPページ

 

コメントを残す